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O investidor de renda fixa geralmente está atrás de previsibilidade, mas também de uma rentabilidade que resista ao tempo. O problema é que, mesmo com a taxa Selic em patamar elevado, os ganhos líquidos em CDBs e títulos públicos sofrem com o desconto do Imposto de Renda, e as boas oportunidades parecem cada vez mais restritas aos grandes investidores. Nesse cenário, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm se mostrado uma alternativa viável para diversificação de portfólio. Isentos de IR para pessoas físicas e lastreados em créditos do setor imobiliário, esses papéis podem oferecer rendimento alto, segurança jurídica e, em alguns casos, é possível investir a partir de R$?1.000.

Na prática, investir em um CRI é emprestar dinheiro a incorporadoras, securitizadoras ou empresas ligadas ao setor imobiliário. Em troca, o investidor recebe juros periódicos e o valor aplicado no vencimento. O retorno pode ser prefixado, atrelado ao CDI ou à inflação, o que dá margem para diferentes estratégias a depender do perfil do investidor. Um exemplo são os ativos disponíveis hoje na plataforma da PeerBR, fintech do grupo GCB, como o CRI DI Cecília, que tem vencimento em julho de 2027, paga CDI + 6% ao ano, o que, com o CDI atual em 14,9%, resulta em retorno bruto de 20,9% ao ano.

Outro ativo, é o CRI Vilas do Palácio, com CDI + 6,5% anualmente, o que pode fazer o ganho chegar a 21,4% ao ano, com vencimento em julho de 2028. Ambos têm isenção de IR, não cobram taxa de corretagem e podem ser acessados diretamente pelo aplicativo da Peer.

Além da rentabilidade, os CRIs se destacam pela estrutura de garantias. Os recebíveis que servem de lastro, como parcelas de imóveis vendidos ou aluguéis, são vinculados por regime fiduciário, o que significa que, mesmo que a empresa emissora enfrente dificuldades, os recursos estão separados e servem exclusivamente ao pagamento dos investidores. É uma camada de segurança que aproxima esses papéis da renda fixa tradicional, tendo ainda a vantagem da isenção tributária.

Esse tipo de ativo é mais indicado para quem pode manter o investimento até o vencimento, já que o mercado secundário costuma ter baixa liquidez, e a venda antecipada pode comprometer a rentabilidade. Com isso, em 2023, as emissões desses papéis somaram mais de R$?50 bilhões, um crescimento de 25% em relação ao ano anterior. Essa evolução tem impacto direto sobre o mercado imobiliário, com construtoras podendo financiar lançamentos fora do circuito bancário. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), os CRIs já respondem por 9% de todo o crédito imobiliário, movimento que estimula o emprego, consumo e novos projetos.

Em termos de desempenho, os CRIs superam historicamente o CDI em rentabilidade líquida, principalmente quando comparados a CDBs e títulos públicos que sofrem tributação. Um CRI que pague 100% do CDI, por exemplo, já garante maior rentabilidade ao não ter imposto. Os papéis indexados à inflação ainda oferecem proteção real contra a alta de preços, importante em momentos de instabilidade econômica.

O ambiente macroeconômico, no entanto, impõe desafios. Com a Selic em 15% ao ano, o crédito imobiliário fica mais caro, as famílias perdem poder de compra e incorporadoras tendem a frear novos empreendimentos. A expectativa é de que o crédito do setor recue cerca de 10% em 2025, o que pode reduzir a oferta de novos CRIs e exigir mais cautela na seleção dos ativos. Ainda assim, há oportunidades bem estruturadas, como os papéis oferecidos pela PeerBR.

Além disso, políticas públicas voltadas à habitação popular podem dar fôlego ao setor. Programas como o Minha Casa, Minha Vida continuam tendo papel importante no estímulo à demanda por moradia, especialmente em municípios de menor porte, e já começam a movimentar o mercado de securitização. Além disso, os juros altos vêm provocando desaceleração econômica e somado a isso há cortes de juros programados nos Estados Unidos, o que deve fazer a Selic recuar no começo de 2026.

Com todos esses fatores, os CRIs vêm se consolidando como uma alternativa sólida para quem busca renda fixa com mais retorno e menos imposto, desde que se entenda como esse tipo de investimento funciona e se está coerente com o perfil do investidor. Em meio à escassez de oportunidades isentas de imposto e à sobreoferta de produtos genéricos no mercado, o setor imobiliário ganha relevância por aliar segurança, rendimento e simplicidade operacional, tendo plataformas como a PeerBR ampliando o acesso a esses ativos.